25.08.2022
Dla lepszego zobrazowania zagadnienia wyobraźmy sobie następującą sytuację: bracia Jan i Stanisław otrzymali w spadku po rodzicach działki rolne. Jan od lat mieszka za granicą i nie interesuje się swoją własnością. Stanisław uprawia własne pole oraz pole formalnie należące do Jana. Ponadto Stanisław płaci należne podatki za całość gruntu, także za pole będące własnością Jana. Czy w takiej sytuacji Stanisław może stać się właścicielem gruntu należącego do Jana?
Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości przez Stanisława? Powyższe reguluje następujący przepis kodeksu cywilnego:
Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Tak więc, aby zasiedzieć nieruchomość należy spełnić dwie przesłanki. Przede wszystkim należy władać nieruchomością jako posiadacz samoistny. Co to oznacza ? Otóż należy zachowywać się tak jak właściciel nieruchomości, tzn. należy płacić należne podatki, można nieruchomość ogrodzić, oddać w dzierżawę, wynająć lub po prostu- w przypadku ziemi rolnej - uprawiać.
Drugą niezbędna przesłanką konieczną do zasiedzenia jest upływ czasu. Od momentu kiedy posiadacz Samoistny objął w posiadanie nieruchomość musi upłynąć przynajmniej 20 lat, jeżeli posiadamy samoistnie w dobrej wierze lub 30 lat, jeżeli posiadamy samoistnie w złej wierze. Czym jest posiadanie w dobrej i złej wierze?
Posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest ten, kto korzysta z rzeczy, traktując ją jak swoją własność, przy czym pozostaje w usprawiedliwionym błędzie, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Do takiej sytuacji może dojść np. w wyniku nieprawidłowo sporządzonego aktu notarialnego, w rezultacie którego nie dokonano wpisu do ksiąg wieczystych. Częściej (także w opisanym na wstępie stanie faktycznym) mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym w złej wierze, tj. sytuacją, w której ktoś korzysta z nieruchomości, traktując ją jak swoją własność, ale wie, że nie jest właścicielem lub przynajmniej powinien o tym wiedzieć.
Jeżeli zatem przez 30 lat lub w przypadku dobrej wiary 20 lat władamy nieruchomością jak właściciel, nieruchomość ta staje się z mocy prawa naszą własnością. Aby uzyskać niezbędne, sądowe potwierdzanie tego faktu, tj. postanowienie o zasiedzeniu należy złożyć wniosek do sądu. Dla mieszkańców naszej gminy właściwym będzie Sąd Rejonowy w Krośnie. Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł. Po złożeniu wniosku sąd wszczyna postępowanie i powiadamia dotychczasowego właściciela. Często nieświadomy dotychczas właściciel, powiadomiony przez sąd, uaktywnia się i broni przeciwko zasiedzeniu, powołując świadków oraz dokumenty na obronę swojego stanowiska. Oczywiście także strona dążąca do zasiedzenia może powoływać świadków oraz przedstawiać dokumenty potwierdzające słuszność żądania.
Adwokat Paweł Gonet
Jeśli mają Państwo pytania lub chcą Państwo skomentować artykuł prosimy o e-mail na adres: gonetadwokat@gmail.com